Как проверить недвижимость в Дубае перед покупкой

Покупка недвижимости в Дубае — один из самых привлекательных и перспективных способов инвестирования. Чтобы сделка оказалась действительно успешной, важно правильно выполнить все шаги. Высокая прозрачность рынка, жесткое регулирование и контроль со стороны Земельного департамента Дубая не могут убрать все риски, с которыми часто сталкиваются начинающие инвесторы.

Непроверенный застройщик, отсутствие регистрации проекта, поддельные документы, неправильная структура платежей — без проверки объекта такие проблемы могут настигнуть инвестора и привести к существенным финансовым потерям, задержкам строительства или невозможности оформить собственность. Вот почему важно еще до внесения депозита и подписания договора проверить девелопера, проект, документы, статус строительства и другие важные моменты.

В этой статье рассмотрим более подробно, почему всегда следует проверять недвижимость и что именно нужно проверить, как правильно выбрать брокера для заключения сделки, а также как избежать мошенничества при покупке объекта в Дубае.

Почему важно проверять недвижимость перед покупкой

Для иностранных инвесторов покупка недвижимости в Дубае часто кажется максимально безопасным и прозрачным процессом, хотя на практике риски все же существуют. Одна из основных причин выполнить проверку — незнание местного законодательства и специфики рынка, чем могут воспользоваться недобросовестные посредники. Фиктивные компании выдают себя за девелопера или агентство без официальной регистрации в RERA. Те, кто только планирует инвестировать в недвижимость в Дубае, могут не увидеть подвоха. Хотя есть характерные для таких компаний признаки, например, предложение «уникальных условий» или просьбы внести депозит напрямую, минуя эскроу-счет.

Есть и другая весомая причина проверить недвижимость в Дубае перед покупкой — риск попасть на проект, не зарегистрированный в Земельном департаменте. Если его нет в реестре, это означает отсутствие юридических гарантий: строительство может быть заморожено, перенесено или вовсе не начато.

У начинающих инвесторов также повышен риск не заметить поддельные документы: фальшивые договоры купли-продажи, не настоящие квитанции об оплате или Title Deed, который невозможно подтвердить через DLD.

Важно понимать, что даже абсолютно легальные, одобренные RERA проекты требуют регулярной проверки на этапе строительства. И новичкам, и опытным инвесторам нужно убедиться, что девелопер соблюдает график строительных работ, а средства на эскроу-аккаунте расходуются строго по назначению. Так выше вероятность избежать задержек, недостроя и других финансовых рисков.

Что именно нужно проверить перед покупкой

Перед покупкой недвижимости в Дубае важно иметь детальный чек-лист, который поможет убедиться в прозрачности проекта и безопасности будущей сделки. Проверка занимает не так много времени, но позволяет избежать большинства рисков, с которыми сталкиваются иностранные инвесторы.

Краткий список ключевых элементов, которые нужно проверить перед внесением депозита:

• застройщик и его лицензии RERA — легальность компании, репутация, выполненные проекты;

• проект и статус строительства — регистрация в Земельном департаменте Дубая, фактический прогресс, график работ, отчеты RERA;

• документы и право собственности — договоры, разрешения, Title Deed (для готовых объектов), подлинность документов;

• эскроу-счет — наличие отдельного счета, зарегистрированного в RERA, правильность номера счета;

• брокер и агентство — RERA Broker ID, регистрация в базе DLD, полномочия представителя.

Далее рассмотрим каждый из этих пунктов более подробно, чтобы не упустить важных моментов и провести действительно качественную проверку перед приобретением объекта.

Проверка застройщика и лицензии RERA

Проверка застройщика — один из первых и самых важных шагов перед покупкой недвижимости на стадии строительства. Не стоит думать, что если выбрать известную компанию-девелопера, то можно пропустить этот этап. Проверять репутацию и наличие в официальных реестрах нужно независимо от популярности застройщика.

Вот что нужно проверить:

• юридическое название и регистрационный номер компании — в Департаменте экономического развития (DED);

• наличие регистрации и лицензии в RERA — Агентство по регулированию недвижимости является подразделением Земельного департамента Дубая;

• портфолио завершенных проектов и сроки их сдачи;

• наличие судебных исков или претензий;

• отзывы покупателей;

• финансовую устойчивость — информацию о партнерах, банковских гарантиях и работе с эскроу-счетами.

Как проверить застройщика через RERA:

1. Уточните точное юридическое название девелопера.

2. Откройте официальный сайт Земельного департамента Дубая / RERA.

3. В разделе Real Estate Regulatory Agency или Public Registers выберите поиск застройщика.

4. Введите название компании и нажмите «Поиск».

5. Проверьте результаты: номер лицензии, статус, проекты, дату регистрации.

6. Сравните данные с договором и коммерческим предложением.

Если информация отсутствует или вызывает сомнения — запросите лицензию у девелопера или откажитесь от сотрудничества.

Проверка проекта и статуса строительства

После проверки застройщика следующий важный этап — убедиться, что сам проект зарегистрирован в RERA и DLD, а его строительство ведется в соответствии с графиком.

Что нужно проверить:

• стадию готовности проекта через реестр DLD или приложение Dubai REST;

• процент готовности, дату обновления статуса;

• наличие статуса: «строится», «завершен», «заморожен», «ожидает разрешений»;

• финансовый статус проекта по отчетам RERA:

  • процент профинансированных работ;

  • подтверждение выплат подрядчикам;

  • соответствие техническим требованиям;

  • риски задержек.

Если проект не зарегистрирован или данные в отчетах вызывают вопросы, стоит запросить подтверждение у девелопера или отказаться от покупки.

Mayak проверяет статус проекта бесплатно перед внесением депозита.

Проверка документов и права собственности

Перед покупкой квартиры или виллы в Дубае нужно убедиться, что продавец имеет законное право распоряжаться объектом. Для этого необходимо проверить документы.

Какие документы нужно проверить:

• Title Deed — официальный документ собственности;

• договор купли-продажи — с условиями сделки, ценой, графиком платежей;

• первоначальный договор купли-продажи — цифровой сертификат от DLD для off-plan объектов;

• сертификат об отсутствии возражений (NOC) — подтверждает отсутствие задолженностей.

Как проверить подлинность Title Deed:

• через приложение Dubai REST — по номеру документа;

• через сайт DLD — в разделе e-services;

• в офисе DLD или Trustee-центре — проверка оригинала.

Все данные в документе должны соответствовать информации в договоре: номер объекта, адрес, тип собственности, отсутствие обременений и ипотек.

Escrow-аккаунт и безопасность платежей

Эскроу-счет — один из ключевых инструментов защиты покупателей недвижимости в Дубае. Все платежи по объектам на этапе строительства должны поступать только на эскроу-аккаунт, зарегистрированный в RERA.

Зачем нужен эскроу-счет:

• средства инвестора защищены до подтверждения строительного прогресса;

• банк перечисляет деньги девелоперу поэтапно;

• RERA контролирует расходование средств.

Как проверить эскроу-счет:

1. Найдите номер счета в договоре или инвойсе.

2. Откройте приложение Dubai REST или сайт DLD.

3. Введите номер проекта.

4. Убедитесь, что счет зарегистрирован и активен.

5. При необходимости подтвердите данные в банке.

Если developer просит оплатить на личный или обычный банковский счет — это признак риска.

Проверка агента и агентства недвижимости

Работать в сфере недвижимости Дубая могут только лицензированные брокеры, зарегистрированные в RERA.

Брокер должен иметь:

• RERA Broker ID — обязательный номер идентификации;

• регистрацию в базе DLD;

• привязку к лицензированному агентству.

Как проверить брокера:

• через сайт DLD;

• через приложение Dubai REST (раздел Real Estate Brokers).

Система покажет статус брокера, агентство, наличие нарушений и срок действия лицензии.

Если агент не предоставляет Broker ID — сотрудничество нужно прекратить.

Как избежать мошенничества при покупке недвижимости

Несмотря на высокий уровень регулирования, мошенничество все же встречается. Чаще всего — при работе с непроверенными продавцами и агентами.

Распространённые схемы:

• продажа объектов от имени незарегистрированных девелоперов;

• подделка документов — Title Deed, SPA, NOC;

• продажа одной квартиры нескольким покупателям;

• фальшивые «скидки» от имени известных девелоперов.

Как защитить себя:

• проверять девелопера и проект через DLD и RERA;

• работать только с брокерами с RERA ID;

• оплачивать только через зарегистрированный эскроу-счет;

• проверять документы через Dubai REST;

• избегать переводов на личные счета;

• фиксировать все договоренности письменно.

Покупка недвижимости в Дубае может быть полностью безопасной, если тщательно проверять каждый этап сделки и пользоваться официальными источниками.

FAQ

Нужно ли проверять застройщика, если он известный?

Да. Даже крупные девелоперы могут задерживать проекты.

Как узнать, зарегистрирован ли проект в RERA?

Через Dubai REST или сайт DLD по названию проекта или номеру участка.

Можно ли проверить Title Deed онлайн?

Да, через Dubai REST (раздел Title Deed Verification).

Что делать, если брокер не предоставляет Broker ID?

Прекратить сотрудничество — такой брокер не лицензирован.

Безопасно ли покупать недвижимость на этапе строительства?

Да, при наличии регистрации, эскроу-счета и соответствия отчетов RERA.

Можно ли переводить депозит напрямую застройщику?

Нет — только на эскроу-счет.

Как проверить, что нет долгов или ограничений?

Это отображается при проверке Title Deed.